Mercato Immobiliare Residenziale IV Trimestre 2025: Tutti i Dati OMI
Compravendite in lieve crescita (+0,4%), mutui in calo sotto il 45% e tassi in risalita al 3,51%. Il quadro completo del mercato casa a fine 2025 secondo l'OMI.
L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ha pubblicato le statistiche trimestrali sul settore residenziale relative al IV trimestre 2025. I dati fotografano un mercato in equilibrio precario: le compravendite crescono di un soffio, ma i mutui frenano e i tassi di interesse tornano a salire. Vediamo cosa significa per chi sta valutando l’acquisto di casa.
In breve
- Le compravendite nazionali del IV trimestre 2025 crescono solo marginalmente.
- La quota di acquisti con mutuo scende, mentre il tasso medio torna a salire.
- Le dinamiche sono molto diverse tra aree geografiche e grandi citta.
- Per chi compra casa diventa centrale confrontare scenari di tasso e sostenibilita rata.
Compravendite di Abitazioni: 218.469 Transazioni
Nel periodo ottobre-dicembre 2025 sono state compravendute 218.469 abitazioni in Italia, con un incremento tendenziale dello 0,4% rispetto allo stesso trimestre del 2024. Il segno positivo, in realtà, maschera dinamiche territoriali molto diverse:
- Nord Ovest: +3,2% (76.354 NTN), l’area più dinamica
- Isole: +4,3% (20.206 NTN)
- Centro: +1,6% (43.178 NTN)
- Nord Est: -2,0% (42.276 NTN)
- Sud: -5,5% (36.455 NTN), il calo più marcato
La spaccatura è netta anche tra capoluoghi (-1,7%) e comuni non capoluogo (+1,3%). A trainare la crescita nazionale sono sostanzialmente i centri minori del Nord Ovest.
Un dato significativo emerge dall’analisi mensile: ottobre e novembre hanno registrato variazioni positive robuste (+3,9% e +4,7%), ma dicembre ha chiuso con un calo del 5,9%, ribaltando la tendenza positiva del bimestre precedente.
Mutui Ipotecari: Quota in Calo e Tassi in Risalita
Questo è il dato che interessa di più a chi cerca un mutuo. La quota di acquisti assistiti da mutuo ipotecario è scesa al 44,9%, dopo tre trimestri consecutivi di crescita. Il tasso di interesse medio alla prima rata ha raggiunto il 3,51%, in aumento di 16 punti base rispetto al trimestre precedente.
Ecco l’andamento trimestrale nel 2025:
| Trimestre | Quota mutui | Tasso medio |
|---|---|---|
| IV 2024 | 41,6% | 3,31% |
| I 2025 | 45,8% | 3,22% |
| II 2025 | 46,0% | 3,28% |
| III 2025 | 47,0% | 3,35% |
| IV 2025 | 44,9% | 3,51% |
Nonostante il calo della quota, il capitale finanziato ha superato i 13,3 miliardi di euro, circa il 14% in più rispetto al IV trimestre 2024. Questo indica che chi ottiene un mutuo tende a finanziare importi più elevati.
La quota di acquisti con agevolazione prima casa è scesa al 71,8%, in diminuzione rispetto al 73,2% del trimestre precedente.
Le Grandi Città: Roma Cresce, Milano e Firenze Arretrano
Le otto principali città italiane mostrano una crescita media del 2,1%, superiore alla media nazionale. Ma il quadro è eterogeneo:
| Città | NTN IV 2025 | Variazione | Quota mutui | Quota nuove costruzioni |
|---|---|---|---|---|
| Palermo | 2.000 | +10,9% | 44,6% | 1,9% |
| Bologna | 1.812 | +7,3% | 53,4% | 15,5% |
| Roma | 10.599 | +4,8% | 57,3% | 9,6% |
| Genova | 2.596 | +4,3% | 44,7% | 2,6% |
| Napoli | 2.181 | +2,6% | 44,4% | 1,1% |
| Torino | 4.566 | -0,5% | 44,5% | 4,4% |
| Milano | 7.515 | -2,3% | 52,5% | 18,1% |
| Firenze | 1.302 | -7,6% | 51,5% | 9,5% |
Roma si conferma la città con la più alta quota di acquisti prima casa (84,2%), mentre Milano è il mercato con la maggiore incidenza di nuove costruzioni (18,1%). A Roma, Bologna, Milano e Firenze oltre la metà degli acquisti è finanziata con mutuo.
Nuove Costruzioni: Crollo del 39%, ma la Quota Risale
Le compravendite di abitazioni nuove sono state 17.222, in calo del 39,1% rispetto al IV trimestre 2024. Il dato va letto con cautela: nel IV 2024 il numero era eccezionalmente alto (28.263). La quota di nuove costruzioni sul totale si attesta al 7,9%, in risalita dal 6,4% del trimestre precedente.
Le abitazioni esistenti, al contrario, crescono del 6,3%, confermando che il mercato dell’usato resta il motore principale delle transazioni.
Mercato delle Locazioni: Quasi 278.000 Nuovi Contratti
Il mercato degli affitti resta vivace: quasi 278.000 abitazioni sono state concesse in locazione con nuovi contratti registrati, in crescita dello 0,6% tendenziale. Il canone annuo complessivo ha raggiunto 2,1 miliardi di euro (+4,9%).
Il dato più rilevante riguarda la tipologia contrattuale:
- Contratti a canone concordato (AGE_C): +8,4% nei volumi, +15% nei canoni — la crescita più forte
- Contratti ordinari di lungo periodo (ORD_L): -3,0%, con canoni in calo dell’1,3%
- Contratti ordinari transitori (ORD_T): -1,0% nei volumi, ma +5% nei canoni
- Contratti per studenti (AGE_S): in crescita sia per intero (+0,9%) che in porzione (+4,7%)
Il passaggio verso i contratti a canone concordato è una tendenza ormai consolidata, favorita dai vantaggi fiscali per locatori e conduttori.
Roma e Milano: Locazioni in Forte Espansione
A Roma, le nuove locazioni sfiorano le 16.000 unità (+5,9%), con canoni in aumento del 9,8%. A Milano si superano le 18.000 (+7,4%), con canoni a +8,3%.
A Milano, il boom dei contratti a canone concordato è impressionante: +88,3% nei volumi, effetto del nuovo accordo territoriale introdotto nel luglio 2023.
Il Contesto Economico
Il PIL italiano è cresciuto dello 0,3% congiunturale e dello 0,8% tendenziale nel IV trimestre 2025. L’indicatore Ita-coin della Banca d’Italia resta in territorio positivo. Il tasso di disoccupazione è sceso al 5,6%, mentre la fiducia dei consumatori è migliorata leggermente (da 96,8 a 97,4 a febbraio 2026).
I prezzi delle abitazioni in Italia, secondo l’ISTAT (ultimo dato: III trimestre 2025), sono cresciuti del 3,8% su base annua, con le abitazioni nuove a +1,4% e quelle esistenti a +4,2%.
Il Sondaggio tra gli Agenti Immobiliari
I risultati del sondaggio congiunturale confermano un mercato in graduale miglioramento:
- Il 90% delle agenzie ha concluso almeno una vendita nel trimestre
- Lo sconto medio sui prezzi richiesti resta basso, all’8%, vicino ai minimi storici
- La domanda si sta rafforzando, soprattutto nelle aree metropolitane
- L’offerta continua a ridursi (saldo incarichi a vendere: -34 punti)
- I canoni di locazione continuano a salire, trainati dalla riduzione dell’offerta e dalla diffusione degli affitti brevi (segnalati dal 55% delle agenzie)
Cosa Significa per Chi Cerca un Mutuo
I dati del IV trimestre 2025 suggeriscono alcune riflessioni per chi sta valutando un mutuo:
1. I tassi stanno risalendo: dal minimo del 3,22% (I trimestre 2025) si è passati al 3,51%. Prima di firmare, è fondamentale confrontare più offerte e simulare il mutuo con i tassi aggiornati.
2. Il mercato è stabile ma non omogeneo: le opportunità variano molto per zona. I comuni non capoluogo offrono più dinamismo, mentre nelle grandi città — tranne Roma — la competizione è forte. L’indice di accessibilità resta un indicatore utile per valutare dove conviene comprare.
3. Il canone concordato conviene: per chi non riesce ad acquistare, i contratti a canone concordato crescono rapidamente e offrono vantaggi fiscali.
4. I prezzi salgono ancora: con un +3,8% annuo, aspettare non necessariamente conviene. Ma la decisione dipende dalla situazione personale e dalla capacità di ottenere un buon tasso. Se hai uno stipendio netto tra 1.500 e 2.500 euro, consulta le nostre guide per mutuo con 1.500€ o mutuo con 2.500€ per capire quanto puoi chiedere.
Fonti
Termini del Glossario
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