Comprare casa in Italia nel 2024 è diventato leggermente più accessibile rispetto al 2023. L’indice di affordability è salito al 12,66%, in aumento di circa 1 punto percentuale rispetto all’anno precedente. Questo miglioramento è dovuto principalmente al calo dei tassi di interesse sui mutui, che ha compensato la crescita dei prezzi immobiliari. Vediamo nel dettaglio cosa significa per chi vuole acquistare casa e quali sono le prospettive per il 2025.
L’Indice di Affordability: Cos’è e Come Si Calcola
L’indice di affordability misura la capacità delle famiglie di acquistare casa considerando tre variabili fondamentali:
- Reddito medio familiare
- Prezzi medi degli immobili
- Tassi di interesse sui mutui
Formula di Calcolo
L’indice esprime la percentuale di reddito familiare che rimane dopo aver pagato la rata del mutuo:
Affordability = 1 - (Rata Mutuo Annua / Reddito Annuo) × 100Più alto è l’indice, più accessibile è l’acquisto. Un valore del 12,66% indica che, dopo aver pagato la rata, alla famiglia media rimane il 12,66% del reddito in più rispetto alla soglia critica del 30% (oltre la quale la rata è considerata insostenibile).
I Parametri del 2024
| Parametro | Valore 2024 |
|---|---|
| Prezzo medio abitazione | 159.000€ |
| Reddito medio famiglia | 51.008€/anno |
| Tasso mutuo medio | 3,38% |
| Durata mutuo standard | 25 anni |
| Rata annua media | 9.156€ |
| Quota reddito per rata | 17,95% |
Con una rata che assorbe meno del 18% del reddito familiare medio, l’acquisto casa risulta teoricamente sostenibile per la maggioranza delle famiglie.
Il Miglioramento del 2024: Cosa È Cambiato
L’indice di affordability ha registrato un incremento significativo rispetto al 2023.
Evoluzione dell’Indice
| Anno | Indice Affordability | Tasso Mutuo | Prezzo Relativo |
|---|---|---|---|
| 2021 | 14,2% | 1,45% | 3,0 anni |
| 2022 | 12,0% | 2,50% | 3,2 anni |
| 2023 | 11,66% | 4,08% | 3,1 anni |
| 2024 | 12,66% | 3,38% | 3,1 anni |
I Fattori del Miglioramento
1. Calo dei tassi di interesse (-0,70 pp)
Il fattore principale. Il tasso medio sui mutui è sceso dal 4,08% del 2023 al 3,38% del 2024:
| Effetto su Mutuo 150.000€ | 2023 (4,08%) | 2024 (3,38%) | Differenza |
|---|---|---|---|
| Rata mensile | 731€ | 692€ | -39€ |
| Rata annua | 8.772€ | 8.304€ | -468€ |
| Costo totale 25 anni | 219.300€ | 207.600€ | -11.700€ |
2. Crescita dei redditi (+2,1%)
Il reddito medio familiare è cresciuto da 49.960€ a 51.008€, un incremento superiore all’inflazione del periodo.
3. Prezzi immobili stabili (+0,8%)
I prezzi medi delle abitazioni sono cresciuti solo dello 0,8%, da 157.700€ a 159.000€, un aumento contenuto che non ha eroso i benefici del calo dei tassi.
Quante Annualità di Reddito Servono per Comprare Casa
Un indicatore alternativo dell’accessibilità è il rapporto prezzo/reddito: quanti anni di stipendio servono per comprare una casa media.
Dati Nazionali
| Indicatore | Valore 2024 |
|---|---|
| Prezzo medio casa | 159.000€ |
| Reddito medio annuo | 51.008€ |
| Anni di reddito necessari | 3,12 anni |
| Giorni oltre i 3 anni | 42 giorni |
In pratica, servono 3 anni e 42 giorni di reddito familiare lordo per acquistare una casa media in Italia.
Confronto Storico
| Anno | Anni di Reddito | Trend |
|---|---|---|
| 2015 | 3,8 anni | - |
| 2018 | 3,5 anni | ↓ |
| 2020 | 3,2 anni | ↓ |
| 2022 | 3,2 anni | → |
| 2023 | 3,1 anni | ↓ |
| 2024 | 3,1 anni | → |
Il rapporto si è stabilizzato intorno ai 3 anni, valore storicamente basso per l’Italia ma ancora elevato rispetto alla media europea (2,5-2,8 anni).
Confronto Internazionale
| Paese | Anni di Reddito | Affordability |
|---|---|---|
| Germania | 2,8 anni | Alta |
| Francia | 3,2 anni | Media |
| Italia | 3,1 anni | Media |
| Spagna | 3,5 anni | Medio-bassa |
| UK | 4,2 anni | Bassa |
L’Italia si colloca nella media europea, con un’accessibilità migliore rispetto a Spagna e Regno Unito.
Il Mercato Immobiliare 2024: I Numeri
Il Rapporto Immobiliare 2025 fornisce il quadro completo del mercato residenziale italiano.
Compravendite
| Indicatore | Valore 2024 | Variazione vs 2023 |
|---|---|---|
| Compravendite totali | 719.578 | +1,3% |
| Fatturato mercato | 114,1 miliardi € | +2,3% |
| Prezzo medio transazione | 158.600€ | +0,9% |
Distribuzione per Area Geografica
| Area | Compravendite | Quota | Prezzo Medio |
|---|---|---|---|
| Nord-Ovest | 201.500 | 28,0% | 182.000€ |
| Nord-Est | 144.700 | 20,1% | 165.000€ |
| Centro | 136.200 | 18,9% | 178.000€ |
| Sud | 158.600 | 22,0% | 128.000€ |
| Isole | 78.600 | 10,9% | 118.000€ |
Focus Grandi Città
| Città | Prezzo Medio €/mq | Variazione 2024 | Anni Reddito |
|---|---|---|---|
| Milano | 5.280€ | +3,2% | 5,8 anni |
| Roma | 3.450€ | +1,8% | 4,2 anni |
| Bologna | 3.180€ | +2,5% | 3,8 anni |
| Firenze | 3.850€ | +1,5% | 4,5 anni |
| Torino | 2.150€ | +0,8% | 2,9 anni |
| Napoli | 2.480€ | +1,2% | 3,4 anni |
Milano rimane la città meno accessibile, con quasi 6 anni di reddito necessari per l’acquisto.
Differenze Regionali nell’Accessibilità
L’affordability varia significativamente tra le diverse aree del Paese.
Indice per Macro-Area
| Area | Indice Affordability | Prezzo Medio | Reddito Medio |
|---|---|---|---|
| Nord-Est | 14,2% | 165.000€ | 54.200€ |
| Nord-Ovest | 12,8% | 182.000€ | 55.800€ |
| Centro | 11,5% | 178.000€ | 52.100€ |
| Sud | 12,4% | 128.000€ | 44.200€ |
| Isole | 13,1% | 118.000€ | 42.800€ |
Nord-Est più accessibile: Nonostante prezzi medi elevati, i redditi alti e i tassi leggermente migliori rendono questa l’area più accessibile.
Centro meno accessibile: La combinazione di prezzi alti (soprattutto Roma e Firenze) e redditi nella media nazionale penalizza l’accessibilità.
Le Regioni più Accessibili
| Regione | Indice | Anni Reddito | Rata/Reddito |
|---|---|---|---|
| Friuli-Venezia Giulia | 16,8% | 2,4 anni | 14,2% |
| Trentino-Alto Adige | 15,5% | 2,6 anni | 15,5% |
| Emilia-Romagna | 14,8% | 2,7 anni | 16,2% |
| Veneto | 14,2% | 2,8 anni | 16,8% |
| Piemonte | 13,5% | 2,9 anni | 17,5% |
Le Regioni Meno Accessibili
| Regione | Indice | Anni Reddito | Rata/Reddito |
|---|---|---|---|
| Lazio | 9,8% | 3,8 anni | 21,2% |
| Liguria | 10,2% | 3,6 anni | 20,8% |
| Toscana | 10,5% | 3,5 anni | 20,5% |
| Lombardia | 11,2% | 3,4 anni | 19,8% |
| Campania | 11,5% | 3,3 anni | 19,5% |
Chi Può Permettersi di Comprare Casa nel 2024
Non tutte le famiglie hanno le stesse possibilità. Vediamo chi può realisticamente accedere all’acquisto.
Accessibilità per Fascia di Reddito
| Reddito Familiare | Mutuo Sostenibile | Casa Accessibile | Quota Popolazione |
|---|---|---|---|
| Sotto 30.000€ | Fino a 85.000€ | No in città | 28% |
| 30.000-45.000€ | 85.000-130.000€ | Periferia/provincia | 32% |
| 45.000-60.000€ | 130.000-175.000€ | Città medie | 22% |
| 60.000-80.000€ | 175.000-235.000€ | Grandi città | 12% |
| Oltre 80.000€ | Oltre 235.000€ | Ovunque | 6% |
Circa il 40% delle famiglie (reddito sotto 35.000€) ha difficoltà ad accedere all’acquisto nelle aree urbane, limitandosi a piccoli centri o immobili da ristrutturare.
L’Impatto dell’Età
| Fascia Età | Reddito Medio | Risparmio Medio | Accessibilità |
|---|---|---|---|
| Under 30 | 32.000€ | 12.000€ | Bassa |
| 30-40 anni | 48.000€ | 28.000€ | Media |
| 40-50 anni | 58.000€ | 52.000€ | Buona |
| 50-60 anni | 54.000€ | 75.000€ | Alta |
| Over 60 | 42.000€ | 95.000€ | Alta |
I giovani under 30 sono la categoria più penalizzata: redditi bassi e scarsi risparmi rendono difficile accumulare l’anticipo necessario.
Previsioni 2025: Verso un Ulteriore Miglioramento?
Le prospettive per il 2025 appaiono positive per chi vuole comprare casa.
Scenario Centrale
| Indicatore | 2024 | Previsione 2025 | Variazione |
|---|---|---|---|
| Tasso mutuo medio | 3,38% | 2,90-3,10% | -0,30/-0,50 pp |
| Prezzo medio casa | 159.000€ | 162.000€ | +1,5-2,0% |
| Reddito medio | 51.008€ | 52.500€ | +2,5-3,0% |
| Indice Affordability | 12,66% | 13,5-14,0% | +0,8/+1,3 pp |
Fattori Positivi
- Ulteriore calo dei tassi BCE: Previsti 2-3 tagli nel 2025, con tassi sui mutui verso il 2,8-3,0%
- Crescita salariale: Rinnovi contrattuali e recupero potere d’acquisto
- Inflazione in calo: Minore erosione dei redditi reali
Fattori di Rischio
- Ripresa prezzi immobiliari: Possibile accelerazione nelle grandi città
- Incertezza economica: Eventuali shock esterni potrebbero frenare la ripresa
- Stretta creditizia: Le banche potrebbero mantenere criteri selettivi
Consigli per Chi Vuole Comprare Casa
Sulla base dei dati del Rapporto, ecco alcune indicazioni pratiche.
1. Valuta la Tua Capacità di Acquisto
Prima di cercare casa, calcola quanto puoi permetterti:
| Il Tuo Reddito Netto | Rata Massima (30%) | Mutuo 25 anni (3,5%) |
|---|---|---|
| 2.000€/mese | 600€ | 110.000€ |
| 2.500€/mese | 750€ | 138.000€ |
| 3.000€/mese | 900€ | 165.000€ |
| 3.500€/mese | 1.050€ | 193.000€ |
| 4.000€/mese | 1.200€ | 220.000€ |
2. Considera la Localizzazione
L’accessibilità varia enormemente:
- Budget limitato: Valuta provincia, hinterland, piccoli comuni
- Budget medio: Città medie del Nord-Est, Sud
- Budget elevato: Grandi città, zone centrali
3. Approfitta del Momento Favorevole
Il 2025 potrebbe essere un buon anno per comprare:
- Tassi in discesa (ma prezzi potrebbero salire)
- Agevolazioni under 36 ancora attive
- Mercato con buona offerta di immobili
4. Non Sottovalutare i Costi Accessori
Oltre al prezzo, prevedi:
| Voce | Importo Indicativo |
|---|---|
| Anticipo (20%) | 30.000-40.000€ |
| Imposta registro/IVA | 2-9% del prezzo |
| Notaio | 2.500-4.000€ |
| Agenzia | 2-3% + IVA |
| Ristrutturazione | Variabile |
Budget totale: Prezzo casa + 15-20% per spese accessorie
Conclusioni
Il Rapporto Immobiliare 2025 mostra segnali incoraggianti per chi vuole comprare casa in Italia:
L’accessibilità migliora:
- Indice affordability al 12,66% (+1 pp)
- Servono 3,1 anni di reddito (stabile)
- Rata media al 18% del reddito
Il mercato è in salute:
- 719.578 compravendite (+1,3%)
- 114 miliardi di fatturato (+2,3%)
- Prezzi stabili (+0,8%)
Le prospettive sono positive:
- Tassi in ulteriore calo nel 2025
- Redditi in crescita
- Agevolazioni fiscali ancora disponibili
Il momento è favorevole per chi ha le condizioni economiche per acquistare. Il consiglio è valutare attentamente la propria situazione e confrontare diverse soluzioni di finanziamento.
Prossimo passo: Calcola il tuo mutuo per verificare quanto puoi permetterti di chiedere e quale rata dovrai sostenere.
Fonte: Rapporto Immobiliare 2025 - Settore Residenziale, Agenzia delle Entrate e Osservatorio del Mercato Immobiliare. Dati riferiti all’anno 2024.