Surroga Mutuo: Guida Completa
Tutto quello che devi sapere per trasferire il mutuo a un'altra banca: costi, tempi, procedura e quando conviene davvero.
📌 Regola d'Oro della Surroga
La surroga del mutuo conviene quando puoi ridurre il tasso di almeno 0,5% e ti restano almeno 10 anni da pagare. Sotto queste soglie, il risparmio potrebbe non giustificare il tempo e lo sforzo della pratica.
Cos'è la Surroga del Mutuo?
La surroga del mutuo (chiamata anche portabilità del mutuo) è il trasferimento del proprio finanziamento ipotecario da una banca a un'altra per ottenere condizioni migliori, in particolare un tasso di interesse più basso.
Introdotta con il Decreto Bersani del 2007 (Legge 40/2007), la surroga mutuo è un diritto del consumatore che non può essere negato dalla banca originaria. Il punto più importante? È completamente gratuita per il mutuatario.
In pratica, con la surroga del mutuo:
- La nuova banca subentra nel finanziamento
- L'ipoteca originaria viene trasferita (non cancellata e ricostituita)
- Tu continui a pagare le rate, ma con condizioni diverse
- Il debito residuo rimane identico
Surroga vs Rinegoziazione vs Sostituzione: Le Differenze
Esistono tre modi per modificare le condizioni del mutuo. Ecco le differenze principali:
| Caratteristica | Surroga | Rinegoziazione | Sostituzione |
|---|---|---|---|
| Cambio banca | ✓ Sì | ✗ No | ✓ Sì |
| Costi per il cliente | Zero | Zero | Notaio + perizia |
| Modifica importo | ✗ No | ✗ No | ✓ Sì |
| Modifica tasso | ✓ Sì | ✓ Sì | ✓ Sì |
| Modifica durata | ✓ Sì | ✓ Sì | ✓ Sì |
| Tempi | Max 30 giorni | Variabili | 60-90 giorni |
| Nuova ipoteca | ✗ No | ✗ No | ✓ Sì |
Quando Scegliere la Sostituzione?
La sostituzione è l'unica opzione se hai bisogno di liquidità aggiuntiva. Con la surroga mutuo puoi trasferire solo il debito residuo, mentre con la sostituzione puoi ottenere un nuovo mutuo di importo maggiore (es. per ristrutturazione). Però pagherai le spese notarili.
Quanto Costa la Surroga del Mutuo? (Spoiler: Zero)
Uno dei principali vantaggi della surroga mutuo è che non ha alcun costo per il mutuatario. Il Decreto Bersani ha stabilito che tutte le spese sono a carico della nuova banca.
💶 Costo Totale per Te: 0€
Per legge, la surroga del mutuo è completamente gratuita per il consumatore. Se qualcuno ti chiede denaro per una surroga, diffida.
Ecco chi paga cosa:
| Voce di spesa | Chi paga |
|---|---|
| Perizia dell'immobile | Nuova banca |
| Atto notarile | Nuova banca |
| Imposta sostitutiva | Non dovuta |
| Istruttoria pratica | Nuova banca |
| Penale vecchia banca | Non prevista per legge |
| Totale per te | 0€ |
Quando Conviene la Surroga del Mutuo?
La surroga mutuo non è sempre la scelta migliore. Ecco una matrice decisionale:
| Situazione | Conviene? | Perché |
|---|---|---|
| Riduzione tasso ≥ 0,5% | ✓ Sì | Risparmio significativo sugli interessi |
| Anni residui > 10 | ✓ Sì | Più tempo per accumulare il risparmio |
| Debito residuo > 80.000€ | ✓ Sì | Il risparmio in valore assoluto è rilevante |
| Passaggio da variabile a fisso | Dipende | Valuta le previsioni sui tassi |
| Riduzione tasso < 0,3% | ✗ No | Risparmio troppo basso per lo sforzo |
| Anni residui < 5 | ✗ No | Poco tempo per accumulare risparmio |
Esempi di Calcolo: Quanto Puoi Risparmiare
✅ Esempio 1: Surroga Conveniente
- • Debito residuo: 180.000€
- • Durata residua: 18 anni
- • Tasso attuale: 4,2% → Nuovo: 3,5%
- • Rata attuale: 1.215€ → Nuova: 1.130€
- 💰 Risparmio: 85€/mese = 18.360€ totali
⚖️ Esempio 2: Da Variabile a Fisso
- • Debito residuo: 150.000€
- • Durata residua: 15 anni
- • Variabile attuale: Euribor+1,2%
- • Nuovo fisso: 3,3%
- 🛡️ Vantaggio: protezione da futuri rialzi dei tassi
❌ Esempio 3: Quando la Surroga NON Conviene
- • Debito residuo: 40.000€
- • Durata residua: 4 anni
- • Riduzione tasso: solo 0,3%
- • Risparmio mensile: circa 10€
- ⚠️ Risparmio totale: 480€ - Non vale lo sforzo burocratico
Cosa Puoi Cambiare con la Surroga (e Cosa No)
Con la surroga del mutuo puoi modificare alcune condizioni, ma non tutte. Ecco il quadro completo:
✅ Elementi Modificabili
- • Tasso di interesse (fisso, variabile, misto)
- • Spread applicato dalla banca
- • Durata del mutuo (allungare o accorciare)
- • Banca erogatrice
- • Condizioni accessorie (es. polizze facoltative)
❌ Elementi NON Modificabili
- • Importo del mutuo (resta il debito residuo)
- • Intestatari del mutuo
- • Ipoteca (viene solo trasferita)
- • Immobile a garanzia
- • Benefici fiscali prima casa (se applicabili)
Come Richiedere la Surroga: Procedura Passo Passo
La procedura di surroga mutuo è relativamente semplice e segue questi passaggi:
- 1 Confronta le offerte
Richiedi preventivi a diverse banche. Confronta tasso (TAN), costo totale (TAEG), e condizioni accessorie.
- 2 Presenta la domanda
Fornisci alla nuova banca: documento d'identità, conteggio estintivo del mutuo attuale, documentazione reddituale, e documentazione immobiliare.
- 3 Attendi la delibera
La nuova banca valuta la tua posizione creditizia e l'immobile. Questo richiede circa 15-20 giorni.
- 4 Firma dal notaio
Il notaio (scelto e pagato dalla nuova banca) redige l'atto di surroga. Non è necessario un nuovo atto ipotecario.
- 5 Trasferimento completato
La nuova banca comunica alla vecchia il completamento. Da questo momento paghi le rate alla nuova banca.
⏱️ Timeline Tipica della Surroga
In totale, la surroga del mutuo richiede mediamente 25-35 giorni dalla presentazione della domanda. Per legge, il termine massimo è di 30 giorni lavorativi dalla richiesta formale.
Tempi della Surroga: Cosa Dice la Legge
Il Decreto Bersani stabilisce che la vecchia banca deve completare il trasferimento entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta. Se la banca ritarda, sei tutelato.
⚠️ Cosa Fare se la Banca Ritarda
Se la vecchia banca non collabora o ritarda oltre i termini di legge:
- 1. Invia un sollecito scritto (PEC o raccomandata)
- 2. Segnala il ritardo alla Banca d'Italia tramite l'Arbitro Bancario Finanziario (ABF)
- 3. La banca è obbligata a risarcire l'1% del debito residuo per ogni mese di ritardo
Errori Comuni da Evitare nella Surroga Mutuo
Ecco gli errori più frequenti che i mutuatari commettono quando richiedono la surroga:
Il TAN non include tutte le spese. Confronta sempre il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che include tutti i costi. Due mutui con lo stesso TAN possono avere TAEG molto diversi.
Alcune banche "compensano" un tasso basso imponendo polizze costose. Verifica sempre quali assicurazioni sono obbligatorie e il loro costo annuale.
Se il risparmio mensile è inferiore a 30-50€, probabilmente non vale la pena. Considera il tempo che dedicherai alla pratica e alla raccolta documenti.
Alcune banche inseriscono clausole che limitano la possibilità di surroga nei primi anni. Verifica il tuo contratto prima di procedere.
Domande Frequenti sulla Surroga Mutuo
Quante volte posso fare la surroga del mutuo?
Non c'è un limite legale al numero di surroghe. Puoi trasferire il mutuo tutte le volte che vuoi, purché trovi una banca disposta ad accettarti. Tuttavia, dopo la seconda surroga, molte banche diventano più riluttanti.
La banca può rifiutare la surroga?
La vecchia banca non può rifiutare il trasferimento: è un tuo diritto. Però la nuova banca può rifiutare di accettarti se non soddisfi i requisiti di merito creditizio (reddito insufficiente, segnalazioni in CRIF, ecc.).
Posso fare la surroga se ho avuto ritardi nei pagamenti?
Dipende. Se i ritardi sono stati occasionali e di breve durata, potresti comunque ottenere la surroga. Se hai avuto ritardi gravi o ripetuti (segnalazione come "sofferenza" in CRIF), sarà molto difficile.
La surroga influisce sulle detrazioni fiscali del mutuo?
No. Se stai detraendo gli interessi passivi del mutuo prima casa (19% fino a 4.000€ di interessi), continuerai a farlo anche dopo la surroga. Il beneficio fiscale si trasferisce automaticamente.
Posso fare la surroga e aumentare l'importo del mutuo?
No, con la surroga mutuo puoi trasferire solo il debito residuo. Se hai bisogno di liquidità aggiuntiva, devi optare per la sostituzione (che però ha costi).
Devo avvisare la mia banca prima di fare la surroga?
Non sei obbligato, ma può essere utile. Alcune banche, sapendo che vuoi andartene, propongono una rinegoziazione con condizioni migliori. Confronta sempre le due opzioni.
Cos'è la "surroga attiva" e la "surroga passiva"?
Sono termini tecnici: la surroga attiva è quando la nuova banca ti accoglie, la surroga passiva è quando la vecchia banca ti lascia andare. Per te, il processo è unico.
La surroga vale anche per i mutui aziendali?
La portabilità gratuita del Decreto Bersani si applica solo ai mutui stipulati da persone fisiche per esigenze residenziali. I mutui aziendali seguono regole diverse.
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Fonti e Riferimenti Normativi
- • Decreto Bersani (D.L. 7/2007 convertito in Legge 40/2007) - Art. 8 sulla portabilità dei mutui
- • Banca d'Italia - Disposizioni sulla trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari
- • Arbitro Bancario Finanziario (ABF) - Orientamenti sui reclami relativi alla surroga